Mise à jour : 2026, sur la base des périodes et des référentiels indiqués ci-dessous.
À retenir
- Les données disponibles ne montrent pas une trajectoire nationale homogène : -1,8 % au T1 2025 selon l’ANCFCC, +0,7 % au T2 2026 selon Bank Al-Maghrib et faible évolution en 2023-2024 selon KNA.
- Les prix au m² varient fortement selon la ville, le type de bien et le référentiel utilisé.
- Agenz et Yakeey fournissent des estimations distinctes, tandis que KNA présente des scénarios prospectifs : ces données ne doivent pas être fusionnées.
- La date, la méthode, le périmètre et la distinction entre appartement et villa sont indispensables pour comparer les chiffres.
Les prix immobiliers au Maroc n’évoluent pas selon une trajectoire nationale homogène. Les données disponibles indiquent une baisse de 1,8 % au T1 2025 selon l’ANCFCC, mais une hausse trimestrielle de 0,7 % au T2 2026 selon les données de Bank Al-Maghrib. De son côté, l’Agence KNA décrit une faible évolution en 2023-2024.
Ces chiffres portent sur des périodes et des référentiels différents. Ils ne permettent donc pas de conclure à une hausse ou à une baisse continue dans tout le Maroc. Pour interpréter le marché, il faut distinguer les indices officiels, les prix au m² estimés, les prix affichés et les scénarios prospectifs.
À retenir sur l’évolution des prix immobiliers au Maroc
| Repère | Période et indication | Limite |
|---|---|---|
| ANCFCC | -1,8 % au T1 2025 | Variation trimestrielle limitée à cette période et à son référentiel ; publication exacte non précisée |
| Bank Al-Maghrib | +0,7 % au T2 2026 | Variation trimestrielle, non comparable directement à toutes les autres données ; publication exacte non précisée |
| Agence KNA | Faible évolution en 2023-2024 | Lecture générale sans série nationale complète par ville et par type de bien |
| Agenz et Yakeey | Repères de prix ou d’estimation au m² | Méthodes, dates et périmètres différents |
Les données disponibles ne forment pas une série historique homogène permettant de suivre chaque ville et chaque catégorie de bien sur une longue période. Une comparaison fiable doit donc toujours préciser la date, la source, la zone, le type de bien et la nature du chiffre.
Prix immobiliers au m² par ville au Maroc
Casablanca, Rabat et Marrakech selon Agenz
Les montants ci-dessous sont des repères moyens ou estimés au m² selon Agenz. Les valeurs indiquées pour Casablanca et Marrakech sont datées de 2026 ; la date de la valeur attribuée à Rabat n’est pas précisée et doit donc être considérée comme une donnée historique non datée. Ces montants ne constituent pas la valeur garantie d’un bien précis.
| Ville | Appartement | Villa | Période indiquée |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 12 503 MAD/m² | 16 458 MAD/m² | 2026 |
| Rabat | 12 392 MAD/m² | 13 066 MAD/m² | Non précisée ; donnée historique non datée |
| Marrakech | 8 885 MAD/m² | 10 138 MAD/m² | 2026 |
Le prix réel dépend notamment du quartier, de la surface, de l’état, du standing, de la qualité de construction et, pour une villa, du terrain.
Selon ces données, le prix au m² des villas est supérieur à celui des appartements dans les trois villes. Cette observation reste descriptive. Elle ne suffit pas à comparer la rentabilité, car une villa inclut souvent un terrain, des espaces extérieurs, des dépendances ou un niveau de standing différent.
Repères Yakeey dans plusieurs localités
Les estimations Yakeey montrent l’ampleur des écarts entre villes et localités. Leur date précise n’étant pas indiquée, les valeurs ci-dessous doivent être considérées comme des données historiques non datées. Elles ne doivent pas être comparées directement aux chiffres Agenz comme s’il s’agissait d’une même série.
| Localité | Appartement | Villa | Date disponible |
|---|---|---|---|
| Casablanca | 9 753 DH/m² | 16 859 DH/m² | Non précisée ; donnée historique non datée |
| Rabat | 14 535 DH/m² | 15 169 DH/m² | Non précisée ; donnée historique non datée |
| Taghazout-Aourir | 18 462 DH/m² | 9 410 DH/m² | Non précisée ; donnée historique non datée |
| Tahannaout | 2 789 DH/m² | 6 799 DH/m² | Non précisée ; donnée historique non datée |
Ces écarts illustrent l’importance de l’échelle locale. Une zone touristique, une périphérie urbaine et une localité plus éloignée peuvent afficher des niveaux très différents, même lorsqu’elles appartiennent à la même région.
Pourquoi les sources donnent-elles des prix différents ?
Agenz, Yakeey, l’ANCFCC, Bank Al-Maghrib et KNA ne mesurent pas nécessairement la même réalité. Les différences peuvent venir de la date de collecte, du périmètre géographique, du type de bien, de la sélection des observations et de la méthode de calcul.
| Nature de la donnée | Définition | À ne pas faire |
|---|---|---|
| Indice officiel | Variation calculée selon le référentiel de l’organisme émetteur | Le traiter comme le prix exact de chaque quartier |
| Prix affiché | Montant demandé dans une annonce | Le considérer comme le prix final payé |
| Estimation au m² | Repère calculé pour une zone et un type de bien | Le présenter comme une transaction confirmée |
| Prix de transaction | Montant effectivement conclu entre les parties | Le généraliser à toute une ville |
| Scénario prospectif | Fourchette ou hypothèse pour une période future | Le présenter comme une observation certaine |
Agenz indique utiliser notamment des offres, des transactions, des données cadastrales et sociodémographiques ainsi que des algorithmes de machine learning. Les chiffres Yakeey sont des estimations par localité, sans date précisée. Leurs méthodes et leurs dates ne sont pas harmonisées avec celles d’Agenz.
Fourchettes prospectives pour 2026 selon KNA
Les montants suivants concernent des scénarios prospectifs pour des appartements attribués à KNA pour 2026. Ils ne correspondent pas à des prix observés confirmés et ne constituent pas une prévision certaine. Pour comparer ces scénarios à des repères observés, consultez les prix des appartements au Maroc.
| Ville | Fourchette 2026 | Nature de la donnée |
|---|---|---|
| Casablanca | 10 000 à 11 000 DH/m² | Scénario prospectif |
| Rabat | 12 000 à 13 000 DH/m² | Scénario prospectif |
| Marrakech | 8 500 à 9 500 DH/m² | Scénario prospectif |
| Tanger | 7 500 à 8 500 DH/m² | Scénario prospectif |
| Agadir | 8 000 à 9 000 DH/m² | Scénario prospectif |
Ces fourchettes ne peuvent pas être additionnées aux montants Agenz ou Yakeey pour calculer une moyenne nationale. Les périodes, les méthodes et les périmètres diffèrent.
Quels facteurs peuvent faire évoluer les prix immobiliers ?
Demande, tourisme et investissement
L’activité économique, l’emploi local, le tourisme, les résidences secondaires, la demande des Marocains résidant à l’étranger, la demande étrangère et l’investissement locatif peuvent soutenir certains segments. Leur effet dépend toutefois de la ville, du quartier et du type de bien. Une demande plus forte ne provoque pas nécessairement une hausse générale des prix.
Foncier, urbanisme et coûts de construction
La rareté du foncier urbanisable, la saturation de certaines zones et les contraintes d’urbanisme peuvent limiter l’offre nouvelle. Les coûts des matériaux, de la main-d’œuvre, des finitions et des normes peuvent également peser sur les prix, avec des effets différents selon qu’il s’agit de neuf, d’ancien, de moyen standing ou de haut de gamme.
Infrastructures et grands événements
Les infrastructures liées à la CAN 2025 et au Mondial 2030, comme les lignes à grande vitesse, les aéroports, les stades, les voiries et les ports, peuvent renforcer l’attractivité de certaines zones. Leur effet immobilier n’est toutefois pas automatique : il dépend de la proximité du bien, du calendrier des projets, de l’amélioration effective des accès et de la demande locale.
Aides publiques
L’aide directe Daam Sakane est évoquée comme pouvant renforcer la capacité d’achat sur certains segments lorsque l’offre est limitée. Cela ne suffit pas à établir une hausse générale des prix dans tout le Maroc.
Comment comparer l’évolution des prix au Maroc ?
- Identifiez la nature du chiffre : indice, prix affiché, estimation, transaction ou scénario.
- Vérifiez la période : ne comparez pas automatiquement une donnée de 2026 avec une donnée de 2023-2024.
- Conservez le même type de bien : appartement avec appartement et villa avec villa.
- Précisez la zone : pays, région, ville, quartier ou localité.
- Contrôlez les caractéristiques : surface, état, standing, terrain, accès et environnement.
- Comparez plusieurs sources sans les fusionner : un écart peut provenir de la méthode plutôt que d’une évolution réelle du marché.
Cette méthode permet de distinguer une variation réelle des prix d’un simple changement de périmètre, de qualité des biens ou de méthode d’estimation. Pour visualiser les écarts entre villes, consultez la carte des prix immobiliers au Maroc.
Conclusion
L’évolution des prix immobiliers au Maroc reste différenciée selon les périodes, les villes et les types de biens. Les données disponibles indiquent une baisse de 1,8 % au T1 2025 selon l’ANCFCC, une hausse de 0,7 % au T2 2026 selon Bank Al-Maghrib et une faible évolution en 2023-2024 selon KNA. Ces repères ne forment pas une trajectoire nationale continue.
Les prix au m² d’Agenz, les estimations Yakeey et les fourchettes prospectives de KNA doivent donc être lus séparément. Pour suivre le marché marocain, la comparaison n’est pertinente qu’en conservant la même période, la même source, la même zone et le même type de bien.
