À retenir
- La médiane nationale disponible est de 10 526 DH/m² sur 17 562 annonces.
- Sarouty indique séparément 20 227 MAD/m² sur 1 123 annonces.
- La fourchette de 825 000 à 3 500 000 MAD concerne uniquement le périmètre d’annonces de Sarouty.
- Les prix varient selon la ville, le quartier, la surface, la typologie, l’état et le standing ; le prix affiché peut différer du prix négocié.
Les dates précises des deux indicateurs nationaux ne sont pas fournies : ils ne doivent donc pas être considérés comme des repères actuels du marché.
Le repère national disponible est une médiane de prix affichés de 10 526 DH/m², calculée sur 17 562 annonces d’appartements au Maroc. Sarouty affiche séparément 20 227 MAD/m² sur 1 123 annonces, avec une fourchette de 825 000 à 3 500 000 MAD. Ces indicateurs ont des périmètres différents et ne correspondent pas à des prix de transaction définitifs. Les dates précises n’étant pas fournies, ces montants constituent des repères documentaires et non des niveaux de prix actuels garantis.
Les principaux repères de prix au Maroc
La médiane nationale au m²
La médiane nationale disponible s’établit à 10 526 DH/m² sur 17 562 annonces. Elle signifie que la moitié des annonces se situe au-dessus de ce niveau et l’autre moitié en dessous. Il s’agit d’un ordre de grandeur des prix affichés, et non d’un prix officiel applicable à chaque ville ou à chaque appartement.
Source et périmètre : médiane affichée sur un ensemble de 17 562 annonces d’appartements au Maroc. La source précise et la date de référence ne sont pas fournies dans les éléments disponibles ; ce chiffre ne doit donc pas être utilisé comme un repère actuel ou comme une moyenne officielle du marché.
Pourquoi Sarouty affiche un niveau différent
Sarouty indique 20 227 MAD/m² sur 1 123 annonces et présente une fourchette de 825 000 à 3 500 000 MAD. Cette fourchette correspond à son propre périmètre d’annonces et à ses percentiles habituels.
L’écart avec la médiane nationale peut tenir au volume d’annonces, à la sélection des biens, aux villes couvertes et à la méthode de calcul. Dans les deux cas, il s’agit principalement de prix demandés ; le prix final peut évoluer après négociation.
Source et date : Sarouty, sur 1 123 annonces. La date de référence précise n’est pas fournie ; ces données doivent donc être lues comme des indicateurs de prix affichés documentés, et non comme un repère actuel garanti.
| Indicateur | Valeur | Périmètre et source |
|---|---|---|
| Médiane affichée au m² | 10 526 DH/m² | 17 562 annonces ; source précise et date non fournies |
| Indicateur au m² | 20 227 MAD/m² | 1 123 annonces ; Sarouty ; date non fournie |
| Fourchette habituelle | 825 000 à 3 500 000 MAD | 10e-90e percentiles du périmètre Sarouty ; date non fournie |
Prix moyens des appartements par ville
Selon Agenz, les données ci-dessous couvrent les douze derniers mois. Elles indiquent un prix moyen, une surface moyenne et un nombre d’annonces pour chaque marché. Le prix moyen au m² indiqué dans la dernière colonne est calculé à partir du prix moyen et de la surface moyenne affichés ; il ne s’agit pas d’une moyenne au m² publiée séparément par Agenz. La date de mise à jour précise n’est pas fournie ; ces données ne doivent donc pas être présentées comme des niveaux actuels garantis. Pour approfondir, consultez notre analyse des prix immobiliers au Maroc par ville et par m².
| Ville ou zone | Prix moyen | Surface moyenne | Prix moyen calculé au m² | Nombre d’annonces |
|---|---|---|---|---|
| Casablanca | 3 643 868 DH | 342 m² | Environ 10 655 DH/m² | 930 |
| Marrakech | 3 468 221 DH | 119 m² | Environ 29 145 DH/m² | 137 |
| Rabat | 3 001 740 DH | 136 m² | Environ 22 072 DH/m² | 201 |
| Bouskoura | 1 938 274 DH | 146 m² | Environ 13 276 DH/m² | 107 |
| Agadir | 1 644 229 DH | 104 m² | Environ 15 810 DH/m² | 48 |
Ces montants ne permettent pas un classement direct entre les villes. La surface moyenne atteint 342 m² à Casablanca, contre 119 m² à Marrakech et 104 m² à Agadir. Il faut donc comparer des appartements de surface, de typologie et de standing similaires. Les prix au m² de la dernière colonne sont des calculs indicatifs fondés sur ces moyennes et ne constituent pas une fourchette de prix pour chaque ville.
Les chiffres Agenz ne sont pas directement comparables à la médiane nationale ni à l’indicateur Sarouty : les sources, les méthodes et les périmètres diffèrent, comme le montrent les surfaces moyennes.
Comment comparer le prix d’un appartement
Prix total et prix au m²
Le prix total permet de vérifier l’adéquation du bien avec le budget. Le prix au m² facilite la comparaison entre des surfaces différentes. Ces deux indicateurs doivent toutefois être associés à la localisation, à la typologie et à l’état du logement. Pour estimer le budget global, consultez notre guide du coût réel d’un achat immobilier au Maroc.
Évitez d’appliquer mécaniquement la médiane nationale à un quartier précis. Sélectionnez plutôt plusieurs annonces proches par leur surface, leur nombre de pièces et leurs caractéristiques.
Ville, quartier et typologie
Le prix varie fortement selon la ville et le quartier. Un studio, un appartement de deux pièces et un logement familial ne relèvent pas du même segment. Pour chaque annonce, relevez la surface, le nombre de chambres et de salles de bains, ainsi que la proximité des commodités lorsqu’elle est documentée.
État, standing et équipements
L’état du bien, son standing et ses équipements peuvent modifier sensiblement la comparaison. Vérifiez notamment la présence d’un parking, d’une piscine, d’une terrasse, d’un ascenseur ou d’un dispositif de sécurité. Ne classez un appartement comme neuf, ancien ou rénové que lorsque l’annonce le précise.
Exemples de prix selon la localisation
Les montants suivants sont des annonces individuelles, et non des moyennes de marché.
| Localisation | Surface | Prix affiché | Indicateur |
|---|---|---|---|
| Tamansourt | 50 m² | 295 000 MAD | Annonce individuelle |
| Oasis | 50 m² | 1 180 000 DH | Annonce individuelle |
| Targa | 76 m² | 1 400 000 MAD | Annonce individuelle |
Sources : données d’annonces Mubawab et Sarouty. La date précise de chaque annonce n’est pas fournie ; ces exemples illustrent des prix affichés documentés et non des repères actuels ou des moyennes de marché. À surface identique, l’écart entre Tamansourt et Oasis montre que la localisation, le standing, l’état et les équipements sont déterminants.
Fourchette des prix disponibles
La fourchette Sarouty de 825 000 à 3 500 000 MAD correspond à son périmètre d’annonces et à ses percentiles habituels. La date de référence n’étant pas fournie, elle ne constitue pas une fourchette nationale actuelle applicable à tous les appartements du Maroc.
Cette plage regroupe des biens de surfaces, de quartiers, de typologies et de standings différents. Pour établir un budget, choisissez une ville, un quartier et une surface, puis comparez plusieurs annonces similaires.
Prix des appartements neufs
Dans le neuf, il faut distinguer un prix « à partir de » du prix de l’ensemble des logements d’un programme. Le seuil annoncé peut correspondre à une typologie, une unité ou une disponibilité particulière.
| Programme | Prix de départ | Source |
|---|---|---|
| THE PARK III – CGI | 3 250 000 DH | Agenz |
| TOUR 33 – TGCC | 1 890 000 DH | Agenz |
| CASABLANCA MARINA | 4 118 000 DH | Agenz |
Muslim Immobilier présente aussi, pour certains projets principalement neufs, des prix de départ compris entre 53 000 € et 229 000 €. Ces montants restent exprimés en euros et concernent des offres précises, non l’ensemble du marché marocain.
Apport et modalités de paiement
Les conditions de financement varient selon les projets. Certaines offres indiquent un apport minimum et un échéancier de trois à sept ans. Un apport de 10 % est notamment mentionné pour le projet Tamesna 1.
Ces modalités proviennent d’offres précises présentées par Muslim Immobilier. Elles ne constituent pas une règle générale : vérifiez, projet par projet, le prix de départ, l’apport exigé, la durée et les conditions applicables. Les conditions d’apport sont détaillées dans notre guide sur l’apport pour un crédit immobilier au Maroc.
Frais liés à l’achat
Certaines annonces mentionnent des honoraires d’agence de 3 % ou des frais de syndic de 100 DH par mois. Ces montants sont propres à des annonces précises et ne constituent pas une estimation générale des frais d’acquisition.
Le budget final peut aussi dépendre des frais de notaire, des taxes, du financement, des commissions et des charges de gestion. Ces postes ne sont pas documentés de manière homogène et doivent être vérifiés séparément. Pour détailler ces postes, consultez notre guide des frais de notaire au Maroc.
Prix affiché, moyenne, médiane et prix négocié
Une moyenne additionne les valeurs puis les divise par le nombre d’observations. Une médiane correspond à la valeur centrale d’une distribution. Une fourchette fondée sur des percentiles décrit une partie centrale des annonces, tandis qu’un prix « à partir de » indique seulement un seuil d’entrée pour un programme.
Ces indicateurs ne sont pas interchangeables. Les annonces présentent généralement un prix demandé, qui peut différer du prix final après négociation. En l’absence de données homogènes sur les transactions conclues, aucune décote chiffrée ne doit être appliquée à tous les biens.
Informations à relever dans chaque annonce
- la ville et le quartier ;
- la date de l’annonce et sa plateforme ;
- le prix total et, lorsqu’il est disponible, le prix au m² ;
- la surface, la typologie et le nombre de pièces ;
- l’état du bien et son niveau de standing ;
- les équipements : parking, piscine, terrasse, ascenseur ou sécurité.
Les plateformes consultées comprennent notamment Mubawab, Avito, Agenz, Sarouty et Muslim Immobilier. Leurs volumes et leurs méthodes de présentation diffèrent ; les éventuels doublons doivent donc être pris en compte.
Conclusion : quel budget prévoir ?
Le repère national disponible est une médiane affichée de 10 526 DH/m² sur 17 562 annonces, sans date ni source précise fournies dans les éléments disponibles. Sarouty fournit séparément un indicateur de 20 227 MAD/m² sur 1 123 annonces et une fourchette de 825 000 à 3 500 000 MAD, également sans date de référence fournie. Ces chiffres sont donc des indicateurs documentaires de prix affichés, et non des repères actuels garantis. Les moyennes Agenz et leurs équivalents calculés au m² doivent être lus avec la surface moyenne et le volume d’annonces associés.
Il n’existe donc pas de prix unique pour un appartement au Maroc. Pour comparer correctement, retenez au minimum la ville, le quartier, la surface, la typologie, l’état et le standing, puis confrontez des annonces similaires en distinguant le prix affiché, le prix au m², le prix moyen et le prix de départ d’un programme neuf.
