À retenir
- Il n’existe pas de prix moyen national unique au m² suffisamment étayé pour tout le Maroc.
- Les repères disponibles vont de 7 606 DH/m² pour un appartement à Agadir à 12 503 MAD/m² à Casablanca selon les sources retenues.
- Les villas affichent des niveaux distincts des appartements : de 10 138 MAD/m² à Marrakech à 16 859 DH/m² à Casablanca selon les référentiels cités.
- Le quartier, l’état, la surface, l’étage, la vue et les prestations peuvent modifier fortement le prix : comparez des biens homogènes et validez l’estimation localement.
Il n’existe pas de prix moyen national unique au m² suffisamment étayé pour tout le Maroc. Les repères disponibles sont locaux : les appartements vont de 7 606 DH/m² à Agadir selon Yakeey à 12 503 MAD/m² à Casablanca selon Agenz. Pour les villas, les valeurs vont de 10 138 MAD/m² à Marrakech selon Agenz à 16 859 DH/m² à Casablanca selon Yakeey. Ces chiffres sont indicatifs et dépendent de la source, de la ville et du type de bien.
Quel est le prix immobilier moyen au m² au Maroc ?
Les données disponibles ne fournissent pas une moyenne nationale homogène. Elles présentent plutôt des repères par ville, localité et type de bien, exprimés en MAD ou DH par m². Pour comparer davantage de marchés locaux, consultez le comparateur des prix par ville.
Ces montants ne sont pas directement interchangeables. Agenz indique plusieurs moyennes attribuées à 2026, tandis que Yakeey fournit des estimations locales dont la période de référence n’est pas précisée dans les éléments disponibles. Chaque valeur doit donc être lue avec sa source et sa nature. Pour replacer ces différences de sources et de périodes dans le temps, consultez l’évolution des prix immobiliers au Maroc.
Prix au m² par ville et par type de bien
La séparation entre appartements et villas est indispensable : une moyenne regroupant plusieurs catégories peut donner une image trompeuse du marché. Pour approfondir le segment des appartements, consultez les données sur le prix des appartements au Maroc.
| Ville | Type de bien | Prix au m² | Source | Nature de la donnée | Date ou période | Limite de lecture |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Casablanca | Appartement | 12 503 MAD/m² | Agenz | Moyenne indiquée | 2026 | Référentiel distinct de Yakeey |
| Casablanca | Villa | 16 458 MAD/m² | Agenz | Moyenne indiquée | 2026 | Référentiel distinct de Yakeey |
| Casablanca | Appartement | 9 753 DH/m² | Yakeey | Estimation locale | Non précisée | Valeur différente de celle d’Agenz |
| Casablanca | Villa | 16 859 DH/m² | Yakeey | Estimation locale | Non précisée | Valeur légèrement différente de celle d’Agenz |
| Rabat | Appartement | 12 392 DH/m² | Agenz | Moyenne indiquée | Non précisée | Référentiel Agenz |
| Rabat | Villa | 13 066 DH/m² | Agenz | Moyenne indiquée | Non précisée | Référentiel Agenz |
| Marrakech | Appartement | 8 885 MAD/m² | Agenz | Moyenne indiquée | 2026 | Ne représente pas tous les quartiers |
| Marrakech | Villa | 10 138 MAD/m² | Agenz | Moyenne indiquée | 2026 | Ne représente pas tous les quartiers |
| Agadir | Appartement | 7 606 DH/m² | Yakeey | Estimation locale | Non précisée | Référentiel Yakeey |
| Agadir | Villa | 11 113 DH/m² | Yakeey | Estimation locale | Non précisée | Référentiel Yakeey |
Les montants sont exprimés en MAD ou DH par m². Dans le contexte marocain, ces deux notations désignent le dirham marocain. Ces données ne constituent ni une expertise personnalisée ni un barème national uniforme.
Pourquoi Agenz et Yakeey donnent-ils des chiffres différents à Casablanca ?
Pour un appartement à Casablanca, Agenz indique 12 503 MAD/m², contre 9 753 DH/m² selon Yakeey. Pour une villa, les valeurs sont respectivement de 16 458 MAD/m² et 16 859 DH/m².
L’écart est particulièrement visible pour les appartements. Il ne permet pas de conclure qu’une source est correcte et l’autre incorrecte : les deux référentiels peuvent reposer sur des données, des méthodes ou des périodes différentes. Agenz indique utiliser notamment des données d’offres, de transactions, cadastrales et sociodémographiques ainsi que des algorithmes de Machine Learning. Yakeey présente, de son côté, des estimations locales.
Il est donc préférable de conserver la nature de chaque chiffre et de ne pas calculer une moyenne artificielle entre les deux sources.
Pourquoi les prix varient-ils selon les quartiers ?
Un exemple à Casablanca
La moyenne d’une ville peut masquer des écarts importants. Pour les appartements à Casablanca, Yakeey indique environ 25 701 DH/m² à Anfa Supérieur, contre 5 697 DH/m² à Derb Al Kabir.
Cet exemple montre pourquoi le prix moyen de Casablanca ne peut pas être appliqué automatiquement à tous les biens de la ville. Le quartier et l’emplacement précis peuvent modifier fortement le prix au m². Pour compléter cet exemple local, consultez les données sur le prix immobilier à Casablanca.
Les principaux facteurs de variation
- la ville, le quartier et l’emplacement exact ;
- la surface et la configuration du bien ;
- l’état général, l’ancienneté et le niveau de finition ;
- l’étage, la vue et l’exposition ;
- les équipements, les prestations et le standing.
Deux appartements de même superficie peuvent ainsi présenter des valeurs très différentes selon leur emplacement, leur luminosité, leur état et leurs prestations.
Comment comparer appartement, villa, neuf et ancien ?
Il faut séparer au minimum les appartements et les villas. Il est également déconseillé de mélanger dans une même moyenne le neuf et l’ancien, ou des biens présentant des niveaux de qualité et de standing différents.
Pour une comparaison utile, privilégiez des biens proches selon plusieurs critères : même quartier, surface comparable, configuration similaire, état équivalent, étage, vue, exposition, équipements et prestations. Plus les biens sont homogènes, plus le prix au m² constitue un repère pertinent.
Ne pas confondre prix au m² et coût total
Le prix au m² sert principalement à comparer des biens. Il ne donne pas à lui seul le prix total d’un appartement ou d’une villa, qui dépend de la superficie, de la configuration et des caractéristiques propres au bien.
Quelle fiabilité accorder aux chiffres ?
Moyenne, estimation, prix affiché et transaction
Une moyenne Agenz et une estimation Yakeey ne correspondent pas nécessairement à un prix affiché, à un prix négocié ou à un prix réellement transacté. Les données disponibles ne permettent pas de comparer complètement ces catégories.
Ces chiffres doivent donc être considérés comme des ordres de grandeur locaux. Ils ne remplacent pas une expertise et ne constituent pas automatiquement la valeur de marché d’un bien précis.
La date compte également. Les valeurs Agenz présentées ici sont attribuées à 2026, tandis que la période de référence des estimations Yakeey n’est pas précisée dans les éléments disponibles. Cette différence limite les comparaisons directes.
Comment actualiser le prix au m² d’un bien ?
Pour obtenir une estimation plus pertinente :
- sélectionnez plusieurs biens situés dans le même quartier ;
- séparez les appartements, les villas, le neuf et l’ancien ;
- retenez des surfaces et des configurations proches ;
- comparez l’état, l’étage, la vue, l’exposition et les prestations ;
- confrontez plusieurs références plutôt que de reprendre une moyenne de ville.
Cette méthode tient mieux compte des écarts entre quartiers et des caractéristiques propres au bien. Avant une décision importante d’achat, de vente ou de financement, complétez ces comparables par une validation locale ou une expertise indépendante.
Quelles villes et quels segments ne sont pas chiffrés ici ?
Yakeey couvre également de nombreuses villes et localités, notamment Tanger, Fès, Ain Harrouda et Ait Melloul. Les valeurs correspondantes ne sont toutefois pas fournies dans les éléments retenus ici : il serait donc imprudent de leur attribuer un prix au m².
Les moyennes présentées concernent principalement les appartements et les villas. Elles ne doivent pas être appliquées automatiquement aux riads, biens balnéaires, bureaux ou locaux commerciaux, qui nécessitent des références spécifiques. Aucun prix chiffré au m² n’est fourni ici pour ces segments.
Conclusion
Le prix immobilier au Maroc ne se résume pas à une moyenne nationale unique au m². Les repères varient selon la ville, le quartier, le type de bien, la source et la date. À Casablanca, la comparaison entre Agenz et Yakeey montre qu’un même marché peut être présenté par des valeurs différentes.
Pour estimer un appartement ou une villa, utilisez des comparables homogènes dans le même quartier, distinguez les moyennes des estimations et ne confondez pas prix au m² et prix de transaction. Une validation locale ou une expertise indépendante reste recommandée avant toute décision importante.
