À retenir
- Numbeo indique 4,30 % de rendement brut au centre-ville de Tétouan et 4,51 % hors centre-ville.
- Pour un studio de 45 m², Baytroom simule 5,2 à 7,4 % en location mensuelle meublée et 7,7 à 15,2 % en courte durée.
- Le budget total estimé du studio atteint 534 250 à 729 100 MAD, en incluant les frais d’acquisition et 55 000 MAD d’ameublement.
- Ces chiffres ne sont pas directement comparables : le rendement réel doit intégrer le coût total, la vacance, les charges, la gestion et la fiscalité.
À Tétouan, les indicateurs disponibles donnent un rendement locatif brut de 4,30 % au centre-ville et de 4,51 % hors centre-ville selon Numbeo. Pour un studio de 45 m², Baytroom simule environ 5,2 à 7,4 % en location mensuelle meublée et 7,7 à 15,2 % en courte durée.
Ces chiffres reposent toutefois sur des biens, des méthodes et des hypothèses différentes. Ils ne constituent donc pas un rendement net moyen garanti pour Tétouan. Pour estimer la rentabilité d’un projet, il faut intégrer le coût total d’acquisition, la vacance, les charges, la gestion, l’entretien et la fiscalité.
À quel rendement locatif s’attendre à Tétouan ?
Les repères bruts de Numbeo
Numbeo indique un rendement locatif brut de 4,30 % dans le centre-ville et de 4,51 % hors centre-ville. Selon cette base, le rendement affiché hors centre-ville est donc légèrement supérieur à celui du centre. Pour situer ces repères, consultez les seuils de rendement locatif à viser au Maroc.
Ces taux sont des repères indicatifs, et non des données officielles ou universelles. La méthode de calcul et le détail des charges éventuellement incluses ne sont pas précisés. Ils ne suffisent donc pas à établir un rendement net moyen pour tous les biens de Tétouan.
Les simulations d’un studio de 45 m²
| Modèle locatif | Rendement simulé | Hypothèses principales |
|---|---|---|
| Location mensuelle meublée | Environ 5,2 à 7,4 % | Loyer mensuel de 3 500 à 5 000 MAD |
| Location courte durée | Environ 7,7 à 15,2 % | Occupation et tarif par nuit variables |
La courte durée présente un potentiel simulé supérieur, mais elle dépend davantage du tarif par nuit, de l’occupation, de la saisonnalité, des commissions et de la gestion. La location mensuelle meublée est généralement plus simple à prévoir et à exploiter.
Ces fourchettes ne doivent pas être moyennées. Les données Numbeo concernent des indicateurs de zones, tandis que les taux Baytroom correspondent à un studio précis et à des hypothèses locatives propres.
Comment calculer le rendement brut et le rendement net ?
La formule du rendement brut
La formule de base est la suivante :
Rendement brut = loyer annuel ÷ prix total d’acquisition × 100
En location classique, le loyer annuel correspond au loyer mensuel multiplié par douze. En courte durée, il faut partir du tarif moyen par nuit et du nombre de nuits effectivement louées.
Le coût total à intégrer
Le prix affiché ne représente pas tout le capital investi. Le coût total peut inclure :
- le prix d’achat ;
- les frais d’acquisition ;
- l’ameublement ;
- les travaux et équipements nécessaires à la mise en location.
Dans la simulation du studio de 45 m², les frais d’acquisition sont estimés entre 6,5 % et 7 % du prix du bien, auxquels s’ajoutent 55 000 MAD d’ameublement. Calculer le rendement sur le seul prix d’achat surestime donc la rentabilité du capital réellement mobilisé. Le détail des frais d’acquisition est présenté dans notre guide des frais de notaire au Maroc.
Le passage au rendement net
Une estimation nette doit déduire du revenu locatif les coûts supportés par le propriétaire :
- la vacance locative ;
- la copropriété et la Taxe de Services Communaux (TSC) ;
- l’entretien, les réparations et le renouvellement du mobilier ;
- la gestion, le ménage et la remise en état ;
- la fiscalité applicable au bailleur et au mode de location.
Rendement net = revenu locatif après vacance et charges ÷ coût total d’acquisition × 100. Pour vérifier vos hypothèses, consultez le calculateur de rendement locatif brut et net.
Le modèle Yakeey retient une vacance générale de 8,3 %, soit environ un mois sans location par an. Il estime également que certaines charges peuvent réduire le rendement de 1,5 à 2,5 points par rapport au rendement brut affiché. Ces repères ne sont pas spécifiques à Tétouan : ils doivent être remplacés par les coûts réels du bien.
Exemple de calcul en dirhams
À titre illustratif, supposons un studio acheté 500 000 MAD, avec 7 % de frais d’acquisition et 55 000 MAD d’ameublement. Le capital investi atteint alors 590 000 MAD. Avec un loyer de 4 000 MAD par mois, le revenu annuel théorique est de 48 000 MAD et le rendement brut atteint environ 8,1 %.
En appliquant seulement une vacance de 8,3 %, le revenu tombe à environ 44 016 MAD, avant la copropriété, la TSC, l’entretien, la gestion et la fiscalité. Le rendement net ne peut donc pas être déterminé sans chiffrer ces postes. Cet exemple montre pourquoi le rendement brut ne suffit pas.
Prix, loyers et budget d’un investissement à Tétouan
Prix au mètre carré indiqués
| Zone | Prix moyen indiqué |
|---|---|
| Centre-ville | 10 476,39 MAD/m² |
| Hors centre-ville | 7 250 MAD/m² |
Ces montants sont des moyennes déclarées par Numbeo. Le prix réel dépend notamment de l’état du logement, de l’étage, de la résidence, de l’emplacement, des prestations et de la négociation.
Loyers mensuels disponibles
| Type de logement | Centre-ville | Hors centre-ville |
|---|---|---|
| Appartement d’une chambre | 1 983,33 MAD/mois | 1 580 MAD/mois |
| Appartement de trois chambres | 3 899,75 MAD/mois | 2 521,01 MAD/mois |
Ces montants servent de points de comparaison. Le loyer réellement atteignable doit être vérifié sur des biens similaires en surface, état, ameublement, parking, résidence et emplacement. Pour compléter la vérification des loyers, consultez les moyennes des prix des loyers au Maroc.
Budget indicatif d’un studio de 45 m²
La simulation Baytroom retient un prix d’achat de 450 000 à 630 000 MAD, soit une base de 10 000 à 14 000 MAD/m².
| Élément | Hypothèse |
|---|---|
| Prix du studio | 450 000 à 630 000 MAD |
| Frais d’acquisition | 6,5 à 7 % du prix |
| Ameublement | 55 000 MAD |
| Budget total estimé | 534 250 à 729 100 MAD |
Ce budget doit être recalculé avec le prix négocié, les frais réellement applicables et les dépenses nécessaires avant la première mise en location.
Cas pratique : studio de 45 m²
Location mensuelle meublée
Baytroom retient un loyer mensuel de 3 500 à 5 000 MAD. Les rendements simulés se situent approximativement entre 5,2 % et 7,4 %, selon le prix du studio et les autres hypothèses retenues.
Ces taux ne constituent pas un rendement net moyen applicable à tous les appartements de Tétouan. Il faut encore vérifier la vacance, les charges, la gestion et la fiscalité.
Scénarios en courte durée
| Scénario | Occupation | Tarif moyen par nuit | Rendement simple simulé |
|---|---|---|---|
| Prudent | 60 % | 350 MAD | 7,7 % |
| Central | 70 % | 420 MAD | 11,1 % |
| Ambitieux | 80 % | 500 MAD | 15,2 % |
Dans le scénario central, Baytroom estime le revenu net annuel à 80 964 MAD, avec une occupation de 70 % et un tarif moyen de 420 MAD par nuit. Ce résultat dépend de la méthode et des charges retenues dans cette simulation : il ne peut pas être transposé automatiquement à un autre logement ou à une autre période.
L’ameublement de 55 000 MAD est-il rentable ?
L’ameublement augmente le capital investi. Pour mesurer son intérêt, il faut comparer ces 55 000 MAD au revenu additionnel obtenu grâce à un meilleur tarif, à une occupation supérieure ou à une réduction de la vacance.
Sans montant distinct documentant ce revenu supplémentaire, aucun délai d’amortissement fiable ne peut être annoncé. Le calcul est le suivant :
Délai d’amortissement = coût de l’ameublement ÷ revenu annuel supplémentaire attribuable à l’ameublement
Location mensuelle ou courte durée ?
| Critère | Location mensuelle meublée | Location courte durée |
|---|---|---|
| Potentiel simulé | 5,2 à 7,4 % | 7,7 à 15,2 % |
| Stabilité | Revenus généralement plus prévisibles | Dépendance à l’occupation et à la saisonnalité |
| Gestion | Rotation et suivi plus limités | Arrivées, ménage, commissions et maintenance |
| Risque principal | Loyer limité par la demande locale | Tarif et occupation variables |
La location mensuelle facilite la prévision des encaissements, mais reste exposée à la vacance, aux impayés éventuels et au niveau de loyer réellement accepté.
La courte durée peut produire davantage de revenus lorsque le tarif et l’occupation sont élevés. Elle implique en contrepartie une gestion plus lourde, la saisonnalité, les commissions, le ménage, la maintenance et la vérification de la conformité de l’activité. Pour comparer ces deux stratégies, consultez notre guide sur la location courte durée ou longue durée.
Dans le scénario Baytroom concerné, environ trois nuits par mois suffiraient à couvrir les charges et commissions au tarif moyen de 420 MAD. Ce point mort est propre à cette simulation et varie avec les coûts, le tarif et le mode de gestion.
Quels facteurs locaux vérifier à Tétouan ?
Le rendement dépend fortement du quartier et du type de bien. Le centre-ville, les environs de la médina et les zones universitaires peuvent répondre à des demandes différentes : séjours touristiques, clientèle attirée par le patrimoine ou demande étudiante. Pour approfondir la comparaison locale, consultez les prix des appartements à vendre à Tétouan par quartier.
La demande saisonnière citée pour M’diq ne doit pas être assimilée aux quartiers de Tétouan. Plus généralement, la demande touristique varie selon la période, tandis que la demande étudiante peut soutenir l’occupation hors saison.
Les données disponibles ne fournissent pas de tableau complet par quartier associant prix, loyers, occupation et rendement. Il n’est donc pas possible d’annoncer un taux fiable pour la médina, le centre-ville ou une zone universitaire précise.
Charges, fiscalité et vérifications avant d’investir
La fiscalité doit être vérifiée selon le statut du bailleur et le modèle de location. Il ne faut pas appliquer automatiquement un taux fiscal générique à Tétouan. La copropriété, la TSC, l’entretien, la gestion, la vacance et les frais d’acquisition doivent également être chiffrés séparément.
- Comparer le prix négocié avec plusieurs biens similaires dans la zone ciblée.
- Vérifier le loyer mensuel ou le tarif par nuit réellement plausible.
- Intégrer les frais d’acquisition, l’ameublement et les travaux.
- Chiffrer copropriété, TSC, entretien, gestion, ménage et remise en état.
- Tester plusieurs niveaux de vacance et d’occupation.
- Prendre en compte la saisonnalité de la demande.
- Vérifier la fiscalité applicable et la conformité de la courte durée.
Conclusion
À Tétouan, les repères Numbeo affichent 4,30 % au centre-ville et 4,51 % hors centre-ville. Pour un studio de 45 m², les simulations Baytroom donnent environ 5,2 à 7,4 % en location mensuelle meublée et 7,7 à 15,2 % en courte durée.
Ces écarts s’expliquent par des périmètres et des hypothèses différents. Pour évaluer un projet, utilisez le prix réellement négocié, le coût total d’acquisition, le revenu plausible, la vacance, les charges, la gestion et la fiscalité vérifiée. Aucun taux unique ne peut être garanti pour l’ensemble du marché locatif de Tétouan.
