À retenir
- Un crédit immobilier au Maroc sur 20 ans représente 240 mensualités.
- Pour 1 200 000 MAD à 5,2 % fixe, comptez environ 8 050 MAD par mois hors assurance, selon le scénario présenté.
- Les intérêts et l’assurance doivent être distingués des frais de dossier, d’expertise, de garanties et d’acquisition.
- Comparez au moins trois banques sur le même scénario, en examinant le TAEG et le coût total avant de vérifier les conditions finales.
Un crédit immobilier au Maroc sur 20 ans se rembourse en 240 mensualités. À titre d’exemple, 1 200 000 MAD empruntés à taux fixe de 5,2 % donnent une mensualité d’environ 8 050 MAD hors assurance. Les intérêts sont estimés à 732 000 MAD et l’assurance décès-invalidité à 86 400 MAD sur la durée. Pour tester rapidement d’autres montants, taux et durées, utilisez le calculateur de mensualité du crédit immobilier.
Cette estimation dépend du montant emprunté, du taux, de l’apport, des revenus, des charges et des frais. Les chiffres ci-dessous sont donc indicatifs et non contractuels : ils servent à comparer des scénarios avant de demander des offres personnalisées à plusieurs banques marocaines.
Ce qu’il faut calculer pour un crédit sur 20 ans
Pour évaluer un financement immobilier, ne comparez pas la mensualité seule. Examinez ensemble :
- le capital emprunté et l’apport personnel ;
- le taux nominal et son type : fixe, variable ou mixte ;
- la mensualité avec et sans assurance ;
- le coût total du crédit et le TAEG ;
- l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier, d’expertise, de garanties et d’acquisition.
Une durée de 20 ans correspond à 240 échéances mensuelles. À capital et taux identiques, elle peut réduire la mensualité par rapport à une durée plus courte, mais augmente généralement le montant total des intérêts. Pour additionner les intérêts, l’assurance et les frais, consultez le calculateur du coût total du crédit.
Simulation de mensualité sur 240 mois
Les exemples suivants concernent un prêt amortissable à taux fixe. Les mensualités et les intérêts sont indiqués hors assurance et hors frais, sauf mention contraire. Les montants sont arrondis.
| Capital emprunté | Taux nominal utilisé | Mensualité estimative | Intérêts estimatifs | Assurance et frais |
|---|---|---|---|---|
| 500 000 MAD | 3,75 % | Environ 2 960 MAD | Environ 211 000 MAD | Exclus |
| 500 000 MAD | 5,80 % | Environ 3 515 MAD | Environ 344 000 MAD | Exclus |
| 800 000 MAD | 5,20 % | Environ 5 370 MAD | Environ 488 000 MAD | Exclus |
| 1 200 000 MAD | 5,20 % | Environ 8 050 MAD | Environ 732 000 MAD | Assurance exclue de la mensualité |
Le taux, le capital, l’assurance et les frais doivent être saisis ou demandés selon les mêmes hypothèses auprès de chaque établissement. Le tableau ne remplace pas un calcul de TAEG ni une offre bancaire détaillée.
Exemple complet : 1 200 000 MAD empruntés
Pour un bien de 1 500 000 MAD, supposons un apport de 300 000 MAD et un emprunt de 1 200 000 MAD. L’apport représente alors 20 % du prix du bien.
Avec un taux fixe de 5,2 % et 240 mensualités, la mensualité de crédit est d’environ 8 050 MAD hors assurance.
| Poste | Montant indicatif | Inclus dans les 8 050 MAD ? |
|---|---|---|
| Capital emprunté | 1 200 000 MAD | Amorti progressivement |
| Mensualité de crédit | Environ 8 050 MAD | Hors assurance |
| Intérêts sur 20 ans | Environ 732 000 MAD | Oui, dans les échéances |
| Assurance décès-invalidité | Environ 86 400 MAD | Non |
| Intérêts et assurance | Environ 818 400 MAD | Hors autres frais |
Les 818 400 MAD correspondent uniquement aux intérêts et à l’assurance de ce scénario. Les frais de dossier, d’expertise, de garanties et d’acquisition s’y ajoutent éventuellement.
Capacité d’emprunt : revenus, charges et apport
La capacité d’emprunt dépend des revenus nets, des charges existantes, du taux, de l’assurance et du critère d’endettement retenu par la banque. Les exemples suivants sont des repères liés à des hypothèses précises, pas des règles générales. Pour obtenir une première estimation selon vos revenus et vos charges, utilisez le calculateur de capacité d’emprunt.
| Revenus nets mensuels | Mensualité maximale estimée | Capital empruntable sur 20 ans | Réserve |
|---|---|---|---|
| 8 000 MAD | Environ 2 800 MAD | Environ 430 000 MAD | Selon le taux, l’assurance et les charges |
| 12 000 MAD | Non précisée dans le scénario | Environ 640 000 MAD | Montant indicatif, sans accord bancaire |
Pour les salariés du secteur privé, 40 % des revenus nets est présenté comme un plafond de référence dans certains scénarios. D’autres simulations retiennent 35 % ou 45 %. Le seuil applicable dépend donc de la banque, du profil, des crédits en cours et de la méthode de calcul de l’assurance.
Les apports minimums affichés peuvent aller de 10 % à 20 % du prix du bien selon l’établissement et le produit. D’autres pratiques mentionnent 15 % à 30 %. L’apport ne couvre pas nécessairement les frais annexes : demandez quelle part du projet est financée et quels frais doivent être réglés séparément.
La stabilité des revenus, la conformité des justificatifs et l’expertise du bien influencent également la décision. Si la valeur expertisée est inférieure au prix d’achat, le montant finançable peut être réduit et la différence rester à la charge de l’acheteur.
Taux, TAEG et frais à comparer
Repères de taux en 2026
Les repères disponibles pour 2026 situent les taux ou TAEG indicatifs des crédits immobiliers au Maroc entre 3,75 % et 5,8 %. Cette fourchette varie selon le profil, la banque, le produit et le périmètre retenu. Elle doit être actualisée et ne constitue pas un taux garanti.
Ce que recouvrent les différents indicateurs
- Taux nominal : il sert à calculer les intérêts du prêt.
- TAEG : il donne une vision plus large du coût du financement en intégrant les éléments obligatoires associés à l’offre.
- Assurance : elle doit être demandée séparément, notamment pour la couverture décès-invalidité.
- Coût total : il doit être exprimé en MAD et distingué des frais qui ne sont pas inclus dans les échéances.
Un taux fixe reste stable selon les conditions prévues au contrat. Avec un taux variable indexé, le coût peut évoluer selon l’indexation prévue. Un taux mixte peut combiner une période fixe et une période variable.
À titre d’exemple particulier, la BMCI indique des frais de dossier et la TVA correspondante de 0,3 %, avec un minimum de 3 000 DH et un maximum de 6 000 DH. Cette donnée concerne cette offre et ne peut pas être généralisée aux autres banques marocaines.
Comment comparer les banques marocaines
Demandez au moins trois simulations fondées sur le même prix, le même apport, le même capital, la même durée de 20 ans, les mêmes revenus et les mêmes charges.
| Élément à comparer | Banque 1 | Banque 2 | Banque 3 |
|---|---|---|---|
| Taux nominal et type de taux | À compléter | À compléter | À compléter |
| TAEG | À compléter | À compléter | À compléter |
| Mensualité avec assurance | À compléter | À compléter | À compléter |
| Coût de l’assurance | À compléter | À compléter | À compléter |
| Frais de dossier et d’expertise | À compléter | À compléter | À compléter |
| Garanties demandées | À compléter | À compléter | À compléter |
| Coût total du financement | À compléter | À compléter | À compléter |
Vérifiez aussi la durée de validité de chaque proposition. Dans l’offre, demandez les modalités de remboursement anticipé, les éventuelles pénalités, ainsi que les conditions d’un différé ou d’une modulation des échéances. Exigez également un échéancier détaillé.
Demande de financement et pièces à prévoir
Le parcours commence par la simulation, puis la transmission des justificatifs, l’étude du dossier et, selon le cas, l’expertise du bien. La validation, la signature et le déblocage des fonds interviennent après l’accord de la banque et le respect de ses conditions. Les modalités exactes peuvent varier selon l’établissement.
Préparez les informations relatives aux revenus, aux charges, à l’apport, au bien et au statut de résidence. Les pièces et critères peuvent différer pour les résidents marocains, les étrangers et les MRE : confirmez-les directement auprès de la banque. Les acheteurs vivant à l’étranger peuvent consulter ce guide sur l’achat immobilier au Maroc en tant que MRE.
Demandez un accord de principe écrit avant de vous engager définitivement. Dans le compromis de vente, prévoyez une condition suspensive d’obtention du prêt.
Cas des MRE
Pour l’offre de BANK OF AFRICA destinée notamment aux MRE, la simulation, la demande et le suivi peuvent être réalisés en ligne. La présentation des originaux et du contrat légalisé reste toutefois nécessaire en agence.
Dans cette offre particulière, les frais de dossier et d’expertise immobilière sont annoncés comme gratuits. Cette caractéristique doit être vérifiée au moment de la demande : elle ne s’applique pas automatiquement à toutes les offres ni à tous les profils. Les revenus perçus à l’étranger, les justificatifs, l’apport, les garanties et le bien financé doivent également être confirmés.
Crédit conventionnel ou Mourabaha sur 20 ans ?
Le crédit immobilier conventionnel et la Mourabaha immobilière sont deux solutions distinctes. Comparez leur structure contractuelle, leur coût global, l’assurance, les frais et les conditions d’éligibilité. Pour comparer concrètement les deux montages, utilisez le simulateur crédit classique contre Mourabaha.
La durée annoncée pour la Mourabaha immobilière se situe entre 15 et 25 ans ; elle peut donc couvrir 20 ans. Une comparaison fiable doit toutefois être établie à partir des conditions précises de l’établissement. La mensualité d’un crédit conventionnel ne peut pas être transposée automatiquement à une Mourabaha.
Checklist avant de choisir
- Confirmer que 20 ans correspondent bien à 240 mensualités.
- Faire préciser le taux nominal, le type de taux et le TAEG.
- Demander la mensualité avec et sans assurance.
- Vérifier l’apport exigé et le taux d’endettement appliqué.
- Isoler les frais de dossier, d’expertise, de garanties et d’acquisition.
- Comparer au moins trois banques sur un scénario identique.
- Vérifier la valeur retenue après expertise du bien.
- Demander les modalités de remboursement anticipé, de différé et de modulation.
- Obtenir un accord de principe écrit et prévoir une condition suspensive d’obtention du prêt.
- Faire actualiser les taux, les frais et les conditions auprès des établissements marocains.
Les taux, critères et conditions pouvant évoluer, vérifiez toujours la proposition finale auprès de la banque avant toute décision.
