À retenir
- Vérifiez et documentez la dette avant toute demande de paiement.
- Commencez par une relance amiable, puis envoyez une mise en demeure écrite avec preuve de réception et un délai de 30 jours présenté par les sources.
- Après un échec, le syndic agissant au nom du syndicat peut envisager une injonction de payer ou une autre action devant le tribunal compétent.
- Les garanties hypothécaires et les saisies restent soumises à des conditions et formalités spécifiques à vérifier avec un professionnel local.
Au Maroc, le recouvrement de charges de copropriété impayées commence par la vérification de la dette et une relance amiable. En l’absence de paiement, le syndic ou le syndicat des copropriétaires peut adresser une mise en demeure écrite, puis envisager une injonction de payer ou une autre action devant le tribunal compétent. Les saisies et garanties hypothécaires restent soumises à leurs propres conditions et formalités.
La marche à suivre en quatre étapes
La procédure peut être organisée ainsi :
- Vérifier la créance : montant, périodes concernées, appels de fonds, répartition et paiements déjà effectués.
- Adresser une relance amiable en rappelant l’origine de la dette et les modalités de règlement.
- Envoyer une mise en demeure écrite, avec une preuve de réception et un délai de 30 jours présenté par les sources marocaines pour régulariser.
- Engager, si nécessaire, un recours judiciaire, notamment une injonction de payer, puis examiner les mesures d’exécution adaptées.
Cette démarche s’inscrit dans le cadre de la loi marocaine n° 18-00 relative à la copropriété, modifiée par la loi n° 106-12.
Qui agit : le syndic ou le syndicat des copropriétaires ?
Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires pour préparer et engager le recouvrement. Il établit le décompte, adresse les relances et rassemble les justificatifs.
La nécessité d’une autorisation préalable de l’assemblée générale doit être vérifiée au regard du mandat du syndic, des décisions déjà prises et du dossier. Une source marocaine indique que le syndic peut agir sans autorisation préalable, mais ce point doit être confirmé par un professionnel local avant toute action judiciaire.
Vérifier la dette avant toute relance
La demande de paiement doit reposer sur une créance claire, rattachée au lot concerné et suffisamment documentée. Vérifiez notamment :
- les appels de fonds et les périodes concernées ;
- le décompte ou relevé de compte ;
- la répartition applicable au lot ;
- les décisions de l’assemblée générale à l’origine des appels de fonds ;
- les paiements reçus et les éventuelles régularisations.
Les charges couvrent notamment la conservation, l’entretien et la gestion des parties communes. Distinguez les sommes exigibles des éventuelles pénalités et des frais de procédure, dont le régime doit être vérifié avant toute inclusion dans le décompte.
Les pièces à réunir
| Document | Utilité |
|---|---|
| Règlement de copropriété | Vérifier les règles applicables à l’immeuble et au lot. |
| Procès-verbal d’assemblée générale | Justifier les décisions à l’origine des appels de fonds ou de la répartition. |
| Décompte ou relevé de compte | Détailler les périodes, les sommes appelées et les paiements effectués. |
| Certificat ou attestation de propriété | Rattacher le copropriétaire au lot concerné. |
| Relances et échanges | Conserver l’historique des demandes de règlement. |
| Mise en demeure et preuve de réception | Établir la formalisation de la demande et sa réception. |
Relance amiable : commencer par une demande précise
La relance doit rester factuelle. Elle rappelle l’origine de la dette et permet au copropriétaire de régler ou de signaler rapidement une erreur.
Indiquez :
- l’identité du copropriétaire et la référence du lot ;
- les périodes ou appels de fonds concernés ;
- le montant réclamé et le détail du calcul ;
- les modalités pratiques de paiement ;
- les coordonnées à utiliser pour une contestation ou une demande d’explication.
Un échéancier peut être proposé selon la situation. Il ne constitue pas un droit automatique : ses montants, ses dates et ses conséquences en cas de non-respect doivent être définis par écrit.
Modèle bref de relance
Objet : relance concernant vos charges de copropriété
Après vérification du relevé de compte du lot [référence], la somme de [montant] MAD reste due au titre de [périodes ou appels de fonds]. Nous vous invitons à procéder au règlement ou à nous signaler rapidement toute erreur concernant le décompte joint. À défaut de régularisation, une mise en demeure pourra être adressée.
Adaptez ce modèle au dossier avant son envoi.
Mise en demeure : contenu, délai et preuve de réception
Si la relance reste sans effet, adressez une mise en demeure écrite. Les sources marocaines présentent un délai de 30 jours pour permettre la régularisation. Le délai et les modalités exactes doivent toutefois être vérifiés selon le dossier et la procédure envisagée.
Les mentions à prévoir
- le nom du copropriétaire et la référence du lot ;
- l’identité du syndicat des copropriétaires et du syndic ;
- les périodes et appels de fonds concernés ;
- le décompte détaillé du montant réclamé ;
- la demande claire de paiement ;
- le délai accordé pour régulariser ;
- les suites possibles en cas de non-paiement, sans présenter une saisie comme automatique.
Envoyez le courrier avec une preuve de réception, notamment par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez une copie de la mise en demeure, de ses annexes, de la preuve d’envoi et de l’accusé de réception.
Exemple de mise en demeure à adapter
Objet : mise en demeure de régler des charges de copropriété
Nous vous mettons en demeure de régler, dans un délai de 30 jours à compter de la réception du présent courrier, la somme de [montant] MAD correspondant aux charges du lot [référence], détaillées dans le relevé joint. Nous vous invitons à nous signaler sans délai toute contestation documentée du décompte. À défaut de régularisation, le syndicat des copropriétaires pourra engager les démarches de recouvrement prévues par le droit applicable.
Avant son utilisation dans un dossier litigieux, faites vérifier ce modèle par un avocat, un huissier de justice ou un professionnel local.
Après la mise en demeure : envisager l’injonction de payer
Lorsque la mise en demeure reste infructueuse, le syndicat peut envisager une injonction de payer devant le tribunal compétent. La juridiction, les formalités de dépôt et les modalités de notification doivent être confirmées avant toute démarche.
Préparez notamment :
- le procès-verbal de l’assemblée générale ;
- le règlement de copropriété et les documents utiles à la répartition ;
- le décompte ou relevé de compte actualisé ;
- le certificat ou l’attestation de propriété ;
- les appels de fonds et justificatifs correspondant à la dette ;
- les relances adressées au copropriétaire ;
- la mise en demeure et sa preuve de réception.
Cette liste n’est pas exhaustive. Vérifiez les pièces exigées auprès du tribunal compétent ou du professionnel chargé du dossier.
Action judiciaire, garanties et exécution forcée
Ces démarches répondent à trois objectifs distincts : obtenir une décision, garantir la créance et exécuter cette décision.
| Étape | Objectif | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Injonction de payer ou autre action | Demander au tribunal compétent le paiement des sommes dues. | Vérifier la juridiction, les pièces et les formalités applicables. |
| Garantie hypothécaire | Sécuriser la créance sur le bien concerné. | Vérifier les conditions d’inscription, la portée et la mainlevée. |
| Saisie ou exécution forcée | Rechercher le paiement sur un bien ou un revenu selon la mesure autorisée. | Aucune saisie n’est automatique : chaque mesure obéit à ses propres conditions et formalités. |
Le syndicat peut bénéficier d’une hypothèque légale ou forcée sur le bien afin de garantir le paiement des charges dues. Cette garantie est distincte de l’injonction de payer et d’une saisie. Son inscription doit être vérifiée auprès du professionnel compétent et du service concerné. Pour approfondir le fonctionnement et l’inscription de cette garantie, consultez notre guide sur l’hypothèque immobilière au Maroc.
Selon le dossier, des saisies sur les comptes bancaires ou sur les loyers perçus par le propriétaire peuvent être envisagées. Elles doivent être autorisées et mises en œuvre conformément aux règles applicables. Ne les engagez pas sans l’accompagnement d’un professionnel.
Délais et prescription : vérifier le dossier concret
Les délais de procédure et de prescription ne doivent pas être déduits d’un exemple général. Ils doivent être vérifiés au regard de la loi marocaine en vigueur, de la date d’exigibilité de chaque charge et des actes accomplis dans le dossier.
Que faire si le montant des charges est contesté ?
Le copropriétaire qui conteste le montant, la période ou la répartition doit demander la vérification du décompte et produire les éléments utiles. Le syndic doit comparer les appels de fonds, les décisions d’assemblée générale, la répartition applicable et les paiements enregistrés.
Si le désaccord persiste, le copropriétaire peut saisir le tribunal compétent pour demander la révision du montant réclamé. Une contestation ne justifie pas, à elle seule, une modification arbitraire du décompte : chaque partie doit conserver ses justificatifs et faire examiner la situation par un professionnel local.
Le logement est loué : qui doit payer ?
Le propriétaire reste tenu de régler les charges de copropriété même lorsque le logement est loué. Les accords financiers entre le propriétaire et le locataire ne modifient pas, vis-à-vis du syndicat, la personne à laquelle la dette est réclamée.
Checklist finale du syndic ou du syndicat
- Vérifier le décompte, les périodes, les appels de fonds et la répartition.
- Rassembler le règlement de copropriété, les procès-verbaux, le relevé de compte et l’attestation de propriété.
- Adresser une relance amiable et conserver tous les échanges.
- Envoyer une mise en demeure écrite avec preuve de réception et délai de 30 jours présenté par les sources.
- Actualiser le dossier après l’expiration du délai.
- Vérifier la juridiction et les formalités avant d’envisager une injonction de payer ou une autre action.
- Faire examiner séparément toute hypothèque, saisie ou mesure d’exécution.
Lorsque la phase amiable échoue, consultez un avocat, un huissier de justice ou le tribunal compétent avant toute action judiciaire, saisie ou démarche hypothécaire. Les modalités dépendent du dossier et de l’évolution du droit marocain.
