Immobilier au Maroc en 2026 : prix au m² par ville, achat, vente et location

L’immobilier au Maroc offre de nombreuses possibilités pour acheter un appartement, vendre une maison, louer une villa ou investir dans un bien immobilier. Mais les prix varient fortement selon les villes, les quartiers et les caractéristiques des logements.

En 2026, le marché immobilier marocain montre des signes de reprise. Les transactions progressent, les prix évoluent modérément à l’échelle nationale et les grandes villes comme Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger et Agadir continuent d’attirer les acheteurs.

Combien coûte l’immobilier au Maroc ? Où acheter avec un petit budget ? Quels sont les frais de notaire ? Comment obtenir un crédit immobilier ou bénéficier de l’aide au logement de 100 000 DH ?

Ce guide présente les prix immobiliers au Maroc en 2026, les différences entre les villes, les démarches d’achat et de vente, les règles de location et les principales informations à connaître avant d’investir.

À retenir : l’immobilier au Maroc en 2026

• Prix au m² : les appartements affichent des prix médians demandés allant d’environ 5 700 DH/m² à Oujda à plus de 20 000 DH/m² à Rabat, selon les annonces étudiées.
• Évolution du marché : les prix immobiliers ont augmenté de 0,7 % sur un an au deuxième trimestre 2026, et les transactions de 6,3 %.
• Villes recherchées : Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger et Agadir proposent des marchés immobiliers aux caractéristiques différentes.
• Frais d’achat : pour un logement bâti soumis au régime ordinaire, les droits d’enregistrement représentent 4 % du prix, auxquels s’ajoutent la conservation foncière, les honoraires du notaire et les autres frais.
• Crédit immobilier : le taux moyen des prêts immobiliers était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026.
• Aide au logement : le programme Daam Sakane peut accorder 70 000 ou 100 000 DH aux acquéreurs éligibles.
• Investissement locatif : le rendement dépend du prix d’acquisition, du loyer, des charges et du taux d’occupation.

1. Marché immobilier au Maroc en 2026 : prix et tendances

Le marché immobilier marocain comprend les appartements neufs et anciens, les villas, les maisons, les terrains, les riads et les biens professionnels.

Son évolution dépend de plusieurs facteurs : la demande de logements, le pouvoir d’achat, les conditions de crédit, les investissements dans les infrastructures et l’activité économique des différentes régions.

Les derniers chiffres officiels du marché immobilier

Selon l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié par Bank Al-Maghrib et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), les prix et le volume des transactions ont progressé au deuxième trimestre 2026.

Source : Bank Al-Maghrib et ANCFCC, indice des prix des actifs immobiliers, deuxième trimestre 2026.

Par rapport au trimestre précédent, le volume total des transactions a augmenté de 11 %.

Ces chiffres indiquent une reprise de l’activité immobilière, mais pas une forte augmentation générale des prix.

La situation reste très différente selon les villes. Un appartement situé dans un quartier recherché de Rabat ou de Casablanca peut conserver un prix élevé, tandis que certains biens situés en périphérie ou nécessitant des travaux peuvent offrir davantage de possibilités de négociation.

Important : l’IPAI mesure l’évolution des prix des biens à partir de transactions immobilières. Il ne correspond pas au prix moyen des annonces publiées sur les portails immobiliers.

Quels facteurs influencent le marché immobilier marocain ?

Plusieurs éléments peuvent soutenir l’activité du secteur :

• La demande de logements dans les grandes villes et les zones d’emploi.
• Les Marocains résidant à l’étranger (MRE), qui achètent des résidences principales, secondaires ou des biens locatifs.
• Le programme Daam Sakane, destiné à faciliter l’accession à la propriété.
• Les projets d’infrastructure, notamment les transports et les équipements urbains.
• Le développement du tourisme, particulièrement à Marrakech, Agadir, Tanger et Essaouira.
• Les projets liés à la Coupe du monde 2030, qui peuvent modifier l’attractivité de certains quartiers.

Ces facteurs ne produisent cependant pas automatiquement une hausse de la valeur de tous les biens immobiliers.

2. Prix de l’immobilier au Maroc en 2026 : combien coûte le m² ?

Le prix du m² au Maroc varie considérablement selon la localisation, le type de logement, la superficie et le standing.

Un appartement neuf dans un quartier central de Casablanca peut coûter plusieurs fois le prix d’un logement ancien situé dans une ville moyenne.

Pour comparer les marchés locaux, le prix au mètre carré constitue un indicateur utile. Il doit toutefois être complété par l’état du bien, son emplacement et les éventuels travaux nécessaires.

Tableau des prix immobiliers par ville au Maroc

Le tableau suivant présente les prix médians demandés pour les appartements à vendre, calculés à partir des annonces analysées par FeenWay au 8 octobre 2026.

Source : FeenWay – Baromètre immobilier Maroc, données du 8 octobre 2026. Prix médians arrondis à la centaine de dirhams. Il s’agit des prix affichés dans les annonces, et non des prix définitifs des ventes chez le notaire. Les échantillons et les types de logements peuvent différer selon les villes.

Comment interpréter ces chiffres ?

Le prix médian signifie que la moitié des appartements analysés affiche un prix au m² inférieur et l’autre moitié un prix supérieur.

Il ne signifie pas que tous les logements d’une ville se vendent à ce prix.

Exemple : combien coûte un appartement de 80 m² au Maroc ?

En appliquant les prix médians précédents à un appartement fictif de 80 m² :

Ces montants sont de simples estimations arithmétiques, calculées à partir des prix médians arrondis. Ils ne correspondent pas à des appartements effectivement disponibles à la vente.

Le prix réel dépendra notamment du quartier, de l’état du logement et des prestations.

Quels éléments font augmenter le prix immobilier ?

Les principaux facteurs sont :

• L’emplacement : quartier central, proximité de la mer ou des transports.
• Le standing : résidence sécurisée, piscine, jardin, qualité des finitions.
• L’ancienneté : neuf, récent ou ancien nécessitant une rénovation.
• La superficie : les petites surfaces peuvent afficher un prix au m² supérieur.
• Les équipements : ascenseur, garage, terrasse, climatisation.
• La situation juridique : titre foncier, conformité de la construction et documents disponibles.

Pour estimer correctement un bien, il faut privilégier les comparaisons entre logements similaires situés dans le même quartier.

3. Immobilier au Maroc : où acheter selon les villes ?

Il n’existe pas de ville idéale pour tous les acheteurs. Le meilleur choix dépend du budget immobilier, du lieu de travail, du mode de vie et de l’objectif : résidence principale, location ou investissement.

Immobilier à Casablanca : appartements, villas et bureaux

Casablanca, capitale économique du Maroc, possède un marché immobilier varié.

Les quartiers de Maârif, Gauthier, Palmier, Bourgogne, Anfa et Californie proposent notamment des appartements et des résidences de différents standings.

Pour un budget plus limité, les acheteurs peuvent également examiner les offres de Hay Hassani, Sidi Maârouf, Aïn Sebaâ, ainsi que certaines communes périphériques.

Les localités voisines de Bouskoura, Dar Bouazza et Mohammedia constituent également des marchés immobiliers à comparer.

Casablanca peut intéresser les acquéreurs qui souhaitent habiter à proximité des pôles économiques, tout comme les investisseurs visant une location résidentielle à l’année.

Le principal point de vigilance reste la différence de prix entre les quartiers et les coûts d’acquisition dans les secteurs les plus recherchés.

Immobilier à Rabat : un marché résidentiel recherché

Le marché de l’immobilier à Rabat comprend des appartements, des maisons et des villas dans des quartiers aux caractéristiques très différentes.

Agdal, Hassan et Hay Riad disposent d’offres résidentielles intéressantes pour les personnes recherchant la proximité des services et des équipements.

Souissi possède notamment un marché de villas et de propriétés de standing.

Pour élargir leur recherche, les acheteurs peuvent également comparer les offres de Salé, Témara et Harhoura.

La proximité des administrations, des établissements d’enseignement, des entreprises et des transports peut influencer la demande locative.

Il convient néanmoins de comparer les loyers réellement pratiqués aux prix demandés pour les logements.

Immobilier à Marrakech : appartements, villas et riads

Marrakech se distingue par la diversité de ses biens immobiliers : appartements urbains, villas avec piscine, maisons traditionnelles et riads.

Guéliz et Hivernage sont des quartiers fréquemment étudiés pour l’achat d’un appartement en centre-ville.

Targa, la route de l’Ourika et certains secteurs périphériques peuvent intéresser les acheteurs recherchant une villa ou davantage d’espace.

La médina de Marrakech possède un marché spécifique de riads et de maisons traditionnelles.

Avant d’acheter un riad, il faut notamment vérifier son statut foncier, l’état de sa structure et les autorisations nécessaires aux travaux.

Pour un investissement locatif touristique à Marrakech, les revenus potentiels doivent être comparés aux frais de gestion, d’entretien, aux périodes de vacance et aux obligations réglementaires.

Immobilier à Tanger : entre centre-ville et nouveaux quartiers

L’immobilier à Tanger attire des acheteurs recherchant une résidence principale, un logement secondaire ou un investissement locatif.

Malabata, Iberia, le centre-ville et les secteurs proches des nouveaux projets résidentiels présentent des offres différentes.

Le développement économique de la région, notamment autour des zones industrielles et logistiques, constitue un facteur à prendre en compte dans l’étude de la demande résidentielle.

Avant d’acheter, il est important de comparer l’accessibilité, les temps de déplacement et les prix au m² de plusieurs quartiers.

Immobilier à Agadir : appartements, villas et résidences secondaires

Agadir propose un marché immobilier diversifié, comprenant des appartements familiaux, des villas et des résidences proches du littoral.

Les quartiers de Founty, Sonaba, Hay Mohammadi, Dakhla et Illigh sont régulièrement examinés par les acheteurs.

La proximité des plages et des équipements peut influencer la valeur des logements.

Les secteurs voisins, notamment Aït Melloul, Inezgane, Tamraght et Taghazout, présentent des marchés distincts.

Pour un achat destiné à la location, il faut différencier la demande de logements occupés à l’année de celle des locations saisonnières.

Immobilier à Fès, Meknès, Oujda et Kénitra : des budgets plus accessibles

Pour rechercher un appartement pas cher au Maroc, plusieurs villes méritent une attention particulière.

Fès et Meknès affichent généralement des prix demandés plus accessibles que les secteurs les plus coûteux de Rabat ou Marrakech.

Oujda peut également présenter des opportunités pour les personnes disposant d’un budget plus limité.

Kénitra, située dans un environnement économique et résidentiel différent, constitue une autre option à comparer.

Dans ces villes, il faut néanmoins examiner la demande locale et les caractéristiques du quartier. Un faible prix d’achat ne garantit ni une revente rapide ni une bonne rentabilité locative.

4. Acheter un bien immobilier au Maroc : appartement, maison, villa ou terrain ?

L’achat immobilier au Maroc concerne plusieurs types de propriétés, avec des avantages et des vérifications spécifiques.

Acheter un appartement au Maroc

L’appartement à vendre au Maroc est l’un des biens les plus recherchés, aussi bien pour y habiter que pour investir.

Avant d’acheter, il faut examiner la superficie, l’état de l’immeuble, le nombre de pièces, l’étage et les équipements.

Dans une copropriété, il est également important de vérifier les charges, les éventuels impayés et les travaux prévus sur les parties communes.

Acheter une villa au Maroc

L’achat d’une villa au Maroc peut correspondre à une résidence familiale, une résidence secondaire ou un investissement.

Outre le prix, il faut examiner la superficie du terrain, l’état de la construction, les équipements et les frais d’entretien.

Une piscine, un jardin ou un grand terrain peuvent entraîner des coûts réguliers à intégrer au budget.

Acheter une maison au Maroc

Les maisons à vendre au Maroc se trouvent dans les centres urbains, les quartiers résidentiels et les villes plus petites.

Il faut notamment vérifier la conformité des extensions, la structure du bâtiment, l’humidité et la situation du terrain.

Une maison ancienne proposée à un prix attractif peut nécessiter des travaux importants.

Acheter un terrain au Maroc

L’achat d’un terrain au Maroc demande des précautions particulières.

Un terrain présenté comme constructible dans une annonce ne l’est pas nécessairement au regard des règles d’urbanisme.

Avant toute acquisition, il faut vérifier le titre foncier, le zonage, les servitudes, l’accès, les réseaux et les possibilités réelles de construction.

Pour un projet de construction, une consultation des services d’urbanisme et des professionnels compétents est indispensable.

Acheter un riad au Maroc

Les riads à vendre à Marrakech, Fès ou Essaouira intéressent les acheteurs de maisons traditionnelles.

Ces biens peuvent présenter des caractéristiques architecturales particulières, mais aussi des contraintes de rénovation.

Une vérification du statut foncier, des droits de propriété et de l’état du bâtiment doit précéder tout engagement.

5. Comment acheter un bien immobilier au Maroc ? Les étapes essentielles

Un achat immobilier sécurisé au Maroc nécessite plusieurs vérifications avant la signature de l’acte définitif.

Étape 1 : définir son budget immobilier

Le budget ne doit pas se limiter au prix de vente.

Il faut également prévoir les frais de notaire, droits d’enregistrement, frais bancaires, éventuelle commission d’agence et travaux.

Pour un achat financé par crédit, il est conseillé de connaître sa capacité d’emprunt avant de s’engager.

Étape 2 : comparer les prix dans le quartier

Il faut examiner plusieurs appartements ou maisons ayant une superficie, un état et des équipements similaires.

Le prix affiché dans une annonce représente une demande du vendeur. Il ne correspond pas nécessairement au prix final de la transaction.

Comparer plusieurs biens permet d’identifier les offres surévaluées et de mieux préparer une négociation.

Étape 3 : vérifier le titre foncier

Le titre foncier au Maroc constitue l’un des principaux documents à examiner pour un bien immatriculé.

Le notaire doit notamment vérifier :

• L’identité du propriétaire.
• La désignation et les références foncières du bien.
• Les hypothèques, saisies ou autres charges éventuelles.
• Les servitudes et restrictions inscrites.
• La cohérence entre les documents et le bien vendu.

La Conservation foncière (ANCFCC) propose des services permettant d’obtenir certains documents officiels.

Pour un bien non immatriculé, l’analyse juridique est plus complexe et nécessite des précautions supplémentaires.

Étape 4 : vérifier les documents administratifs

Selon le type de bien, il peut être nécessaire d’examiner le permis de construire, le permis d’habiter, les plans autorisés et les documents de copropriété.

Pour un appartement ou une maison ayant fait l’objet de transformations, la conformité des travaux doit également être vérifiée.

Étape 5 : signer le compromis de vente

Le compromis de vente immobilier au Maroc précise les engagements de l’acheteur et du vendeur.

Il doit notamment définir le bien, le prix, les conditions de paiement, les délais et les conditions éventuelles liées au financement.

Un acompte peut être prévu, mais le versement de 10 % n’est pas une obligation générale applicable à toutes les ventes.

Il est préférable de faire examiner le document et les modalités de versement des fonds avant toute signature.

Étape 6 : signer l’acte définitif et accomplir les formalités

Une fois les vérifications effectuées, l’acte définitif peut être signé auprès du professionnel habilité.

Le notaire organise les formalités nécessaires, notamment l’enregistrement et l’inscription du transfert de propriété.

Conseil : évitez tout paiement dissimulé ou non déclaré. Les montants figurant dans l’acte doivent correspondre aux conditions réelles de la transaction et respecter les exigences fiscales et de traçabilité.

6. Frais de notaire et frais d’achat immobilier au Maroc en 2026

Les frais d’acquisition immobilière au Maroc représentent une dépense importante à anticiper.

Ils comprennent notamment les droits d’enregistrement, les frais de conservation foncière, les honoraires du notaire et les dépenses supplémentaires liées au dossier.

Tableau des principaux frais immobiliers

Ces taux correspondent à des situations courantes. Des règles particulières peuvent s’appliquer selon la nature du bien, l’acte signé et le régime fiscal de l’opération.

Exemple : frais d’achat pour un appartement de 1 000 000 DH

Prenons un appartement dont le prix est de 1 000 000 DH.

À ce montant s’ajoutent les honoraires du notaire, leur TVA applicable, les frais éventuels de documents, les frais bancaires et toute commission d’intermédiaire prévue.

Pour un achat immobilier, prévoir une enveloppe supplémentaire d’environ 6 à 8 % du prix peut servir de première estimation dans une situation ordinaire. Le montant exact dépend cependant de l’opération et doit être confirmé par un décompte détaillé.

Attention aux paiements immobiliers en espèces en 2026

La loi de finances 2026 prévoit un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 points pour certaines mutations immobilières d’un prix supérieur à 300 000 DH, lorsque les modalités de règlement répondent aux situations visées par la loi, notamment le paiement en espèces.

Cette mesure s’applique aux actes et conventions établis à compter du 1er juillet 2026.

Avant de payer le vendeur, il est essentiel de demander au notaire quelles modalités sont admises et quels justificatifs sont nécessaires.

7. Crédit immobilier au Maroc : taux, mensualités et financement

Le crédit immobilier au Maroc permet de financer l’achat d’un appartement, d’une maison ou d’une villa.

Les banques examinent notamment les revenus de l’emprunteur, ses crédits en cours, son apport personnel, son historique bancaire et la valeur du bien.

Quel est le taux du crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Selon l’enquête de Bank Al-Maghrib, le taux moyen des prêts immobiliers était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026.

Il s’agit d’une moyenne constatée sur les crédits accordés, et non d’un taux garanti à tous les emprunteurs.

Les conditions réelles dépendent de la banque, du profil de l’acheteur et de la durée du financement.

Comment obtenir le meilleur crédit immobilier ?

Il est conseillé de comparer :

• Le taux du prêt et les conditions contractuelles.
• La mensualité, en fonction de la durée.
• Le coût total des intérêts.
• L’assurance emprunteur et les garanties demandées.
• Les frais de dossier.
• Les conditions de remboursement anticipé.
• L’apport personnel nécessaire.

Une durée plus longue peut réduire les mensualités, mais elle augmente généralement le coût global du crédit.

L’acheteur peut également examiner les solutions de financement participatif immobilier, notamment les contrats de Mourabaha proposés par les établissements concernés.

Le coût total doit être comparé, et pas uniquement la mensualité affichée.

8. Daam Sakane : aide au logement de 70 000 à 100 000 DH au Maroc

Le programme Daam Sakane est une aide directe de l’État marocain destinée à faciliter l’accession à la propriété.

Prévu pour la période 2024-2028, il permet aux citoyens marocains éligibles de bénéficier d’une contribution financière pour l’acquisition de leur habitation principale.

Quel est le montant de l’aide au logement ?

Quelles sont les conditions de Daam Sakane ?

Le programme prévoit notamment les conditions suivantes :

• Être de nationalité marocaine.
• Ne pas être propriétaire d’un logement au Maroc selon les conditions du dispositif.
• Ne pas avoir déjà bénéficié d’un avantage de l’État en matière de logement.
• Acheter un logement destiné à être occupé comme habitation principale pendant cinq ans.
• Acquérir un bien correspondant à une première vente et disposant d’un permis d’habiter délivré à partir du 1er janvier 2023.
• Respecter les conditions de prix et les caractéristiques du logement, notamment le minimum de deux pièces.

Les Marocains résidant à l’étranger peuvent également bénéficier du programme s’ils satisfont aux conditions applicables.

Les demandes doivent être effectuées sur la plateforme officielle daamsakane.ma.

L’éligibilité du bénéficiaire et du logement doit être confirmée avant de considérer l’aide comme acquise.

9. Location immobilier Maroc : appartements, maisons et villas à louer

La location immobilière au Maroc comprend les appartements vides ou meublés, les maisons, les villas et les locaux professionnels.

Le choix d’un logement dépend notamment du quartier, du loyer, des charges et des conditions du bail.

Quel est le prix des loyers au Maroc ?

Selon le baromètre FeenWay du 8 octobre 2026, voici les loyers médians demandés pour les appartements proposés à la location dans plusieurs villes.

Source : FeenWay. Ces médianes concernent les loyers affichés dans les annonces étudiées, et non un logement standard de superficie identique dans chaque ville. Elles peuvent être influencées par la proportion de logements meublés et de standing.

Que vérifier avant de louer un appartement au Maroc ?

Avant de signer un contrat de location, il faut examiner le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie et les responsabilités respectives du propriétaire et du locataire.

La loi n° 67-12 encadre les baux concernés à usage d’habitation et professionnel.

Elle prévoit notamment un contrat écrit à date certaine et un état des lieux lors de l’entrée et de la restitution du logement.

Pour les baux concernés par cette loi, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux mois de loyer.

Il est également important de conserver les preuves de paiement, les quittances et les documents relatifs aux éventuels travaux.

Augmentation du loyer au Maroc : quelles sont les règles ?

La loi encadre la révision des loyers.

En principe, une augmentation ne peut pas intervenir avant trois ans à compter du contrat ou de la dernière révision.

Les taux prévus sont :

• 8 % pour les locaux à usage d’habitation.
• 10 % pour les locaux à usage professionnel.

Des dispositions particulières et des procédures judiciaires peuvent s’appliquer dans certaines situations.

Exemple : pour un logement dont le loyer initial est de 5 000 DH par mois, une augmentation de 8 % porterait le loyer à 5 400 DH.

Après une nouvelle période de trois ans et une nouvelle révision valable de 8 %, le loyer passerait à 5 832 DH par mois.

Ces montants constituent un exemple de calcul, et non une augmentation automatique : les conditions et les formalités légales doivent être respectées.

10. Vendre un bien immobilier au Maroc : prix, démarches et fiscalité

La vente immobilière au Maroc nécessite une estimation réaliste du bien et une préparation des documents.

Pour un appartement, une maison ou une villa, le prix de mise en vente doit tenir compte de la situation du marché local.

Comment estimer le prix de vente d’un bien ?

La méthode consiste à comparer plusieurs propriétés similaires selon :

• La ville et le quartier.
• La superficie et le nombre de pièces.
• L’état général du logement.
• L’ancienneté de l’immeuble.
• Les équipements et le standing.
• La situation juridique du bien.

Le prix demandé ne doit pas être confondu avec la valeur de marché effectivement obtenue lors d’une vente.

Une estimation professionnelle peut être particulièrement utile pour les villas, les terrains ou les biens atypiques.

Quels documents préparer pour vendre ?

Le vendeur doit notamment réunir les documents d’identification du bien, les informations foncières et les pièces administratives nécessaires.

Il faut également vérifier l’existence d’une hypothèque, d’une indivision ou d’autres éléments susceptibles de compliquer la vente.

Pour un bien détenu par plusieurs propriétaires, l’accord des personnes ayant des droits sur le bien doit être traité dans le cadre juridique applicable.

Impôt sur la plus-value immobilière au Maroc

Lorsqu’un propriétaire vend un bien avec un profit imposable, il peut être soumis à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers.

Le taux de droit commun est de 20 % du profit net imposable, avec des règles de cotisation minimale et des exceptions prévues par la législation.

Le calcul tient compte notamment du prix de vente, du prix d’acquisition et de certaines dépenses fiscalement admises.

Exonération pour la résidence principale

Le Code général des impôts 2026 prévoit, sous conditions, une exonération du profit réalisé lors de la vente d’un bien affecté à l’habitation principale pendant au moins cinq ans.

Des conditions et dispositions particulières peuvent modifier le montant effectivement dû.

Il est donc préférable de faire vérifier la situation fiscale de la vente avant de fixer le prix net que l’on souhaite recevoir.

11. Investissement immobilier au Maroc : où investir et quelle rentabilité ?

L’investissement immobilier au Maroc peut permettre de percevoir des revenus locatifs ou de réaliser une plus-value lors de la revente.

Cependant, la rentabilité dépend du prix d’acquisition, des revenus réellement encaissés, des frais et des risques liés au bien.

Investissement locatif : longue durée ou location saisonnière ?

La location longue durée peut convenir aux appartements situés à proximité des quartiers résidentiels, des établissements d’enseignement ou des zones d’emploi.

La location saisonnière peut concerner certains logements dans des destinations touristiques comme Marrakech, Agadir, Tanger ou Essaouira.

Cette dernière exige toutefois une analyse plus détaillée des périodes de vacance, des frais de ménage, de gestion, de commercialisation et des obligations réglementaires.

Comment calculer le rendement locatif au Maroc ?

La formule de base est :

Rendement locatif brut (%) = (loyer annuel ÷ prix d’acquisition) × 100

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 1 200 000 DH et loué 6 000 DH par mois.

Le loyer annuel théorique est de :

6 000 × 12 = 72 000 DH

Le rendement brut est donc de :

72 000 ÷ 1 200 000 × 100 = 6 %

Le rendement brut théorique de cet investissement est de 6 % par an.

Comment calculer la rentabilité nette ?

Pour obtenir une vision plus réaliste, il faut intégrer les charges.

Dans cet exemple, le rendement passe à environ 4,67 %, calculé sur le prix d’achat de 1 200 000 DH.

Il serait encore inférieur si l’on intégrait les frais d’acquisition au capital investi. Les impôts et les intérêts d’emprunt doivent également être pris en compte.

Un rendement brut élevé ne garantit donc pas un investissement rentable.

Quelles villes choisir pour investir dans l’immobilier ?

Ce tableau présente des stratégies à examiner, et non un classement garanti des villes les plus rentables.

La qualité du bien, la demande réelle et les conditions du marché local restent déterminantes.

12. Acheter un bien immobilier au Maroc pour les MRE et les étrangers

L’achat immobilier au Maroc pour les MRE concerne notamment les personnes qui souhaitent acquérir une résidence familiale, préparer leur retraite ou investir dans le locatif.

Les Marocains résidant à l’étranger peuvent acheter un bien au Maroc, y compris en recourant à un financement adapté à leur situation.

Acheter un appartement au Maroc depuis la France, la Belgique ou le Canada

Un MRE peut préparer son projet depuis son pays de résidence, mais il doit organiser la vérification des documents et les formalités nécessaires.

Il est important de comparer les financements, d’examiner les conditions de change et de conserver les justificatifs de transfert des fonds.

Lorsque l’acquisition est réalisée par l’intermédiaire d’un mandataire, la procuration doit être rédigée et vérifiée avec soin.

Les étrangers peuvent-ils acheter de l’immobilier au Maroc ?

En règle générale, les personnes étrangères peuvent acquérir des appartements, villas et logements urbains au Maroc, sous réserve du respect des conditions légales.

Les terrains agricoles et certains biens situés dans des zones particulières peuvent en revanche faire l’objet de restrictions ou de procédures spécifiques.

Il faut donc vérifier la catégorie juridique et la situation du terrain avant tout engagement.

Comment transférer les fonds lors de l’achat et de la revente ?

L’Office des Changes prévoit un régime de convertibilité pour les investissements étrangers réalisés au Maroc dans les conditions réglementaires.

Le financement en devises, la conservation des justificatifs bancaires et le respect des formalités peuvent jouer un rôle essentiel pour permettre le transfert ultérieur des revenus ou du produit de cession.

Un compte en dirhams convertibles peut être utile selon le statut de l’acheteur et le mode de financement.

Il ne suffit toutefois pas d’ouvrir un compte pour garantir automatiquement le rapatriement de n’importe quel montant : le transfert doit respecter les règles applicables et être appuyé par les justificatifs nécessaires.

Les acheteurs non-résidents ont donc intérêt à consulter leur banque, le notaire et les informations officielles de l’Office des Changes avant l’acquisition.

13. Immobilier Maroc 2026-2030 : quelles tendances surveiller ?

Plusieurs évolutions pourraient influencer le marché immobilier au Maroc dans les prochaines années.

Les projets de la Coupe du monde 2030

Le Maroc organisera la Coupe du monde 2030 avec l’Espagne et le Portugal.

Les projets de transport, d’infrastructures sportives et d’équipements urbains peuvent modifier l’accessibilité et l’attractivité de certains secteurs.

Les villes concernées au Maroc comprennent notamment Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger, Agadir et Fès.

Cependant, la présence d’un projet d’infrastructure ne garantit pas une hausse du prix d’un appartement ou d’un terrain.

Le développement des périphéries urbaines

Les secteurs comme Bouskoura, Dar Bouazza, Zenata, Tamesna et certaines extensions de Tanger peuvent intéresser les acheteurs recherchant des offres différentes de celles des centres-villes.

Avant d’investir, il faut examiner les infrastructures réellement disponibles : voirie, transports, écoles, commerces, assainissement et équipements de proximité.

Il est également important de distinguer les projets annoncés de ceux déjà achevés.

Le marché des logements neufs

L’immobilier neuf au Maroc peut intéresser les acheteurs souhaitant limiter les travaux immédiats.

Il faut néanmoins vérifier les documents du promoteur, la conformité de la construction et les engagements contractuels.

Pour un achat sur plan, les modalités de paiement, les délais, les garanties et les protections légales doivent faire l’objet d’une analyse particulièrement attentive.

La rénovation de l’immobilier ancien

Les appartements anciens bien situés peuvent représenter une alternative intéressante lorsque le prix d’achat tient compte des travaux.

Mais il faut évaluer le coût de la rénovation avant de signer.

Les problèmes structurels, l’humidité, les installations vétustes ou les travaux de copropriété peuvent transformer une acquisition apparemment abordable en opération coûteuse.

14. Comment éviter les mauvaises affaires immobilières au Maroc ?

Une annonce à prix attractif ne garantit pas que le bien représente une bonne affaire.

Avant d’acheter, plusieurs précautions permettent de réduire les risques.

Vérifier le prix réel du marché

Il faut comparer des biens similaires, sans se limiter aux annonces les plus chères ou les moins chères.

Le prix au m² du quartier est généralement plus pertinent qu’une moyenne nationale.

Examiner les documents du bien

Le titre foncier, les plans, les autorisations administratives et les éventuelles charges inscrites doivent être vérifiés.

Il faut être particulièrement vigilant lorsqu’un vendeur ne peut pas présenter les documents nécessaires.

Anticiper les travaux

Un appartement ancien peut nécessiter des dépenses importantes après l’achat.

Il est préférable de faire examiner les points techniques importants par un professionnel indépendant lorsqu’un doute existe.

Éviter les paiements non déclarés

Les paiements doivent correspondre aux montants et modalités prévus dans l’acte.

Les versements dissimulés peuvent créer des risques fiscaux, juridiques et financiers.

Ne pas acheter uniquement sur une promesse de rentabilité

Une rentabilité locative annoncée de 8 %, 10 % ou davantage doit être examinée à partir de données vérifiables.

Demandez notamment les loyers réellement perçus, les charges, les périodes sans locataire et les coûts de gestion.

Une simulation réaliste reste indispensable.

15. Agences immobilières au Maroc : comment choisir un professionnel ?

Une agence immobilière au Maroc peut accompagner les acheteurs, les vendeurs et les locataires dans leurs recherches.

Un professionnel connaissant le marché local peut notamment aider à comparer les prix et à organiser les visites.

Avant de confier une mission à une agence, il est utile de vérifier :

• Ses coordonnées professionnelles et son implantation.
• Sa connaissance des quartiers concernés.
• La nature du mandat et les services proposés.
• Les honoraires et les conditions de paiement.
• La qualité des informations transmises sur les biens.

Pour choisir une agence à Casablanca, Marrakech, Rabat, Tanger, Agadir ou dans une autre ville, il est préférable de comparer plusieurs professionnels.

Les services d’une agence ne remplacent pas les vérifications réalisées par le notaire et, si nécessaire, par d’autres spécialistes.

16. Outils immobiliers au Maroc : comment préparer son projet ?

Avant d’acheter, de vendre ou d’investir, plusieurs outils permettent d’effectuer des simulations.

Calculateur de frais d’achat immobilier

Un simulateur de frais de notaire au Maroc permet d’estimer les droits d’enregistrement, les frais fonciers et les autres dépenses liées à l’acquisition.

Simulateur de crédit immobilier

Un calculateur de crédit immobilier au Maroc aide à comparer les mensualités selon le montant emprunté, le taux et la durée.

Calculateur de capacité d’emprunt

Cet outil permet d’estimer le montant finançable en fonction des revenus, des charges et du niveau d’endettement.

Calculateur de rentabilité locative

Un simulateur de rendement locatif aide à distinguer la rentabilité brute de la rentabilité nette après les différentes dépenses.

Calculateur d’augmentation de loyer

Un outil de calcul d’augmentation de loyer au Maroc permet de simuler une révision en fonction du loyer initial, du taux applicable et des périodes de trois ans.

Comparateur des prix au m²

Un comparateur de prix immobilier au Maroc aide à confronter les valeurs observées dans différentes villes et à mieux préparer une estimation.

Ces outils constituent des aides à la décision. Ils ne remplacent pas un devis notarial, une offre bancaire ou une expertise immobilière.

17. Questions fréquentes sur l’immobilier au Maroc

Quel est le prix moyen de l’immobilier au Maroc en 2026 ?

Le prix varie fortement selon la ville et le type de logement. Selon FeenWay, la médiane nationale des prix demandés pour les appartements dans les annonces analysées au 8 octobre 2026 était d’environ 12 857 DH/m². Cette statistique ne représente pas le prix moyen des transactions immobilières réalisées dans tout le pays.

Où acheter un appartement pas cher au Maroc ?

Fès, Meknès et Oujda figurent parmi les villes dont les prix demandés sont relativement accessibles dans les données analysées. Certains quartiers de Kénitra, El Jadida ou Tétouan peuvent également proposer des logements adaptés à des budgets limités.

Peut-on acheter un appartement au Maroc avec 300 000 DH ?

Oui, des appartements peuvent être proposés à ce niveau de prix dans certains marchés locaux. La disponibilité dépend de la ville, du quartier, de la superficie et de l’état du logement. Il faut également prévoir les frais d’acquisition.

Peut-on acheter une maison au Maroc avec 500 000 DH ?

Ce budget peut permettre d’accéder à certaines maisons dans des villes ou secteurs plus accessibles. Il faut toutefois examiner les caractéristiques du bien, les travaux éventuels et sa situation juridique avant l’achat.

Quel est le prix d’un appartement de 100 m² au Maroc ?

Le prix dépend de la ville. À un prix indicatif de 10 000 DH/m², un appartement de 100 m² représenterait 1 000 000 DH, avant les frais d’achat. Dans les quartiers recherchés des grandes villes, le prix peut être nettement supérieur.

Quelle est la ville la plus chère du Maroc pour l’immobilier ?

Parmi les villes étudiées dans le baromètre FeenWay d’octobre 2026, Rabat affiche le prix médian demandé le plus élevé pour les appartements, devant Marrakech et Casablanca. Cela ne signifie pas que les biens les plus chers du pays se trouvent nécessairement à Rabat.

Quel budget prévoir pour les frais de notaire au Maroc ?

Pour un appartement bâti soumis au régime ordinaire, les droits d’enregistrement représentent 4 % et les droits d’inscription à la conservation foncière 1,5 %, auxquels s’ajoutent les frais fixes, les honoraires du notaire et les dépenses applicables au dossier.

Quel est le taux de crédit immobilier au Maroc en 2026 ?

Le taux moyen des prêts immobiliers était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026, selon les données de Bank Al-Maghrib. Les offres individuelles dépendent du profil de l’emprunteur et des conditions de chaque banque.

Comment bénéficier de l’aide au logement de 100 000 DH au Maroc ?

Le programme Daam Sakane prévoit une aide de 100 000 DH pour l’acquisition d’un logement dont le prix ne dépasse pas 300 000 DH TTC, sous réserve du respect des conditions d’éligibilité du bénéficiaire et du bien.

Est-ce le bon moment pour acheter de l’immobilier au Maroc ?

Les données du deuxième trimestre 2026 montrent une progression des transactions et une hausse modérée des prix. Toutefois, le bon moment dépend principalement du budget disponible, du prix négocié, des conditions de financement et de la qualité du bien recherché.

Peut-on acheter un bien immobilier au Maroc sans être résident ?

Oui. Les Marocains résidant à l’étranger et les personnes étrangères peuvent généralement acquérir des logements urbains au Maroc. Des règles particulières s’appliquent à certains terrains et aux opérations de financement ou de transfert de fonds.

Quel est le meilleur investissement immobilier au Maroc ?

Il n’existe pas de meilleur investissement valable pour tous. Un appartement destiné à la location longue durée, un logement étudiant, une villa ou un bien touristique présentent des coûts et des risques différents. La rentabilité nette, la demande locale et la facilité de revente doivent guider la décision.

Quel est le rendement locatif d’un appartement au Maroc ?

Le rendement varie selon le bien. Par exemple, un appartement acheté 1 200 000 DH et loué 6 000 DH par mois affiche un rendement brut théorique de 6 %. La rentabilité nette est inférieure après les charges, les périodes de vacance, les impôts et les autres dépenses.

Combien peut augmenter un loyer au Maroc après trois ans ?

Pour les baux concernés par la loi n° 67-12, le taux de référence est de 8 % pour l’habitation et de 10 % pour les locaux à usage professionnel. Les conditions de révision et les formalités prévues par la loi doivent être respectées.

Faut-il obligatoirement passer par une agence immobilière au Maroc ?

Non, une transaction peut être organisée directement entre un propriétaire et un acquéreur. Cependant, les vérifications juridiques et les formalités légales restent indispensables, avec l’intervention des professionnels habilités.

Conclusion : comment réussir son projet immobilier au Maroc en 2026 ?

L’immobilier au Maroc présente des marchés très différents selon les villes, les quartiers et les types de biens.

Les données de 2026 montrent une progression de l’activité immobilière, mais les prix restent très variables. Un acheteur recherchant un appartement à Casablanca ou Rabat n’aura pas les mêmes possibilités qu’une personne disposant d’un budget limité à Fès, Meknès ou Oujda.

Pour acheter un bien immobilier au Maroc, il faut commencer par établir un budget réaliste, comparer les prix locaux, vérifier les documents et anticiper les frais d’acquisition.

Pour vendre une maison ou un appartement, une estimation fondée sur des biens comparables et une préparation du dossier juridique sont essentielles.

Pour investir dans l’immobilier marocain, la priorité doit être donnée à la rentabilité nette, à la demande locative et à la qualité de l’emplacement plutôt qu’aux seules perspectives de hausse des prix.

Enfin, les aides publiques comme Daam Sakane, les différentes solutions de financement et les outils de simulation permettent de mieux préparer un projet.

La meilleure décision immobilière au Maroc est celle qui repose sur des prix vérifiables, un financement maîtrisé et une situation juridique claire.

Sources et références

Les données chiffrées et les informations réglementaires de ce guide reposent notamment sur les sources suivantes :

1. ANCFCC – Indice des prix des actifs immobiliers : statistiques officielles de l’évolution du marché immobilier au deuxième trimestre 2026, publiées conjointement avec Bank Al-Maghrib.
2. FeenWay – Baromètre immobilier Maroc : prix médians demandés dans les annonces immobilières, données du 8 octobre 2026.
3. Bank Al-Maghrib – Taux débiteurs : informations sur les taux de crédit.
4. ANCFCC – Conservation foncière : informations foncières, documents et formalités.
5. Ministère des Finances – Code général des impôts 2026 : règles fiscales relatives aux droits d’enregistrement et aux profits immobiliers.
6. Ministère des Finances – Loi de finances 2026 : mesures fiscales pour 2026, notamment concernant les modalités de règlement des transactions immobilières.
7. Daam Sakane – Plateforme officielle : programme d’aide directe au logement et démarches d’éligibilité.
8. Loi n° 67-12 sur les rapports locatifs : contrats de location, dépôt de garantie et révision des loyers.
9. Office des Changes : investissements étrangers, financement en devises et transferts.
10. FIFA – Coupe du monde 2030 : informations officielles relatives à l’organisation de la compétition.

Dernière mise à jour : 10 octobre 2026. Les prix indiqués correspondent à des observations datées du marché et peuvent évoluer. Les informations fiscales et juridiques doivent être vérifiées selon la situation particulière de chaque opération.